不動産を相続したら、法務局で相続登記をする必要があります。
相続手続きをしなかったり、相続人同士で共有して不動産を所有してる場合は、不動産を自由に使用、収益することも難しいです。
当事務所では、不動産登記については提携している司法書士事務所に依頼しています。
今回の記事では、相続財産に不動産がある場合の名義変更までの流れや不動産を共有で所有するデメリットについて解説します。
相続財産に不動産が含まれる場合、どのように対処すべきか
相続が開始された場合、まずは相続人を確定し、遺言書の確認と相続財産の調査を行います。その後、遺産分割協議を行い、故人が所有していた財産を誰が引き継ぐかを決定します。
遺産分割協議を行うと、財産は引き継がれますが、価値のある不動産や車などは、法務局や陸運局で名義変更の手続きを行う必要があります。
特に不動産の場合、第三者に売却する際には、名義を相続人名義に変更しておく必要があります。そのため、不動産登記を行う必要があります。
登記した内容は、法務局で手数料を支払えば、誰でも登記事項証明書（登記簿）を取得でき、不動産の所有者が誰であるかが確認できます。
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登記事項証明書に記載されている内容
登記事項証明書には、表題部と権利部が記載されています。表題部には不動産の所在地や地番などの情報が記載されています。
権利部は甲区と乙区に分かれており、甲区には不動産の所有者などが記載され、乙区には抵当権など不動産に付随する権利が記載されています。
相続登記を行わないとどうなるか
令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されます。具体的には、以下のような規定があります。
- 相続（遺言も含みます）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
- 遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。
- 正当な理由（相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなど）なく義務に違反した場合は10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。なお、令和6年4月1日より以前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。
義務化はされていなくとも、相続登記を行わずに放置するとリスクが伴います。
相続登記を行わないと、実際の所有者と登記簿に記載されている人物が異なることになり、最悪の場合、地面師になりすまされ、事件に巻き込まれる可能性があります。
また、相続手続きを放置して複数の相続が発生すると、戸籍や遺産分割協議を行う相続人が増え、手続きが複雑になります。不動産を売却したい場合は、相続登記を完了させてから第三者に売却する必要があります。そのため、名義変更の手続きは早めに行うことをお勧めします
相続手続きを怠ると共有状態で所有するリスク
法定相続の割合に従い、相続手続きを行わずに不動産の相続登記を行うことがあります。しかし、遺産分割を適切に行わずに相続登記を急ぐと、後々問題が発生する可能性があります。親族間で共有しているからといって問題がないと思うかもしれませんが、問題が発生したときに共有している不動産の管理や処分ができなくなることがあります。
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共有している不動産を売却する場合
相続により共有名義で所有している家を第三者に売却したいと思ったとき、共有者の一人が認知症になったり、売却価格で意見が合わなかったりした場合、最悪の場合、その人の持分を買主に移転できなくなり、自分が所有している持分しか売買できなくなることがあります。通常、共有者の持分の一部だけを欲しがる買主はいないでしょうから、売却できずに放置され、管理が行き届かなくなり、空き家になる可能性もあります。
（共有物の使用）
民法 – e-Gov法令検索より引用
第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
２ 共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
３ 共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。
（共有持分の割合の推定）
第二百五十条 各共有者の持分は、相等しいものと推定する。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
２ 共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。
（共有物の管理）
第二百五十二条 共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者が
あるときも、同様とする。
２ 裁判所は、次の各号に掲げるときは、当該各号に規定する他の共有者以外の共有者の請求により、当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い、その過半数で共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができる。
一 共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
二 共有者が他の共有者に対し相当の期間を定めて共有物の管理に関する事項を決することについて賛否を明らかにすべき旨を催告した
場合において、当該他の共有者がその期間内に賛否を明らかにしないとき。
３ 前二項の規定による決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
４ 共有者は、前三項の規定により、共有物に、次の各号に掲げる賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利（以下この項において「賃借権等」という。）であって、当該各号に定める期間を超えないものを設定することができる。
一 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等 十年
二 前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等 五年
三 建物の賃借権等 三年
四 動産の賃借権等 六箇月
５ 各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。
相続した不動産を第三者に貸したい場合
不動産を第三者に貸したい場合は、共有持分の過半数の同意で貸せるパターンと共有者全員の同意がないと貸せないケースがあり個別事案ごとに判断する必要があります。
共有者の同意が必要ということは、共有者が増えれば増えるほど、共有者のなかに認知症の人が出てくる可能性があったり、相続人の一人が亡くなって新たに相続が発生して、共有者がさらに増えてその中に、認知症の方がいれば、益々収拾がつかなくなります。
そのため、不動産などの財産を安易に共有名義にしないで、早めに遺産分割を行い共有状態を解消する必要があるのです。
- 管理行為：これは共有物の性質を変えない範囲内の利用行為や改良行為を指します。管理行為に関する意思決定は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決定されます。たとえば、賃貸借契約の期間が一定の範囲内（一般的な土地賃貸借は5年、建物賃貸借は3年）であれば、それは処分の程度に至らず管理行為にあたり、各共有者の持分の価格に従い、その過半数の同意により賃貸することが可能です。
- 変更行為：これは共有物の性質を変更させる程度の物理的変化を伴う行為や、法的に処分する行為を指します。変更行為は、共有者全員の同意がなければ行うことはできません。たとえば、賃貸借契約の期間が一定の範囲を超える場合や、借地借家法が適用される場合（賃貸借の更新が原則とされ、事実上契約関係が長期間にわたって継続する蓋然性が高くなる）は、共有者による当該目的物の使用、収益等を長期間にわたって制約することとなり、事実上共有物の処分に近い効果が生じます。そのため、これを有効に行うには共有者全員の合意が必要です。
共有不動産において、共有持分の過半数で決定できる「管理行為」には、長期賃貸借契約が含まれます。民法改正により、共有物の賃貸借契約の締結が「管理行為」に分類され、期間の上限が明記されました。この上限を超える期間の賃貸借（長期賃貸借）は原則として、変更行為に分類され、共有者全員の賛成が必要です。
まとめ
遺産分割協議を行う際には、不動産がある場合があります。遺言書がある場合には、その内容に基づいて手続きを行いますが、自筆証書遺言の場合は、内容に不備があったりして、法務局でスムーズに名義変更ができないことがあります。そのため、自身の財産に不動産がある場合や、遺言書を作成したい場合は、公正証書で遺言を作成することをお勧めします。相続財産に不動産がある場合には、権利証に記載されている物件の登記簿謄本を法務局で取得し、権利の内容を確認します。共有名義で不動産などの相続財産を所有することがありますが、安易に共有名義にすると、後から売却したり、賃貸に出したりする際に問題が発生したり、認知症の人が出たり、相続が発生して処分に困ったり、空き家になったり、最悪の場合、代執行になる可能性があります。一般の方は、登記簿謄本を見ることはほとんどないと思いますので、自身で手続きが難しい場合は、行政書士や司法書士などの専門家にご相談し、早めに手続きを進めてください。
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